1 Ocak 2022 sonrası Portekiz Golden Visa başvurusu yapabilmek için Lizbon, Porto veya sahil yerleşim yerlerinde emlak yatırımı hala yapılabilmektedir, ancak alınacak gayrimenkullerin turistik lisanslı olması gerekmektedir.
Portekiz Golden Visa’ya birkaç farklı yatırım yöntemi ile başvurulabilmektedir. Bunlar arasında gayrimenkul alımı en güvenli ve geleneksel olanıdır.
Gayrimenkul ediniminde ise birden fazla seçenek mevcuttur. Lizbon, Porto ve sahil bandındaki büyük şehirlerden anahtar teslim konut alımında minimum yatırım tutarı 500.000 Euro’dur. Yine Lizbon, Porto ve sahil bandındaki büyük şehirlerden yenileme projelerinden konut alımında ise minimum yatırım tutarı 350.000 Euro’dur. Yenileme bedeli bu tutara dâhildir.
350.000 Euro’luk bu yatırım seçeneğinde hedef ülkenin en değerli lokasyonlarındaki kentsel dönüşümü teşvik ederek âtıl durumda bulunan binaların Portekiz ekonomisine kazandırılmasıdır. Bu yazımızda, Portekiz Golden Visa 350.000 Euro’luk gayrimenkul yatırımının avantaj ve dezavantajlarını detaylı olarak inceleyeceğiz.
Gayrimenkul Yatırımı ile Golden Visa Başvurusu
Portekiz Yabancılar ve Sınır Hizmetleri (SEF) tarafından yapılan açıklamalara göre, Portekiz’e Ekim 2012 ila Temmuz 2022 arasında yapılan Golden Visa başvuru sayısı 10.983’e ulaşmıştır. Bu başvuru sahiplerinin 10.153’ü yani oran olarak %92.44’ü gayrimenkul yatırımını tercih etmiştir. Bu şekilde Portekiz ekonomisine yaklaşık 6.4 mia Euro kazandırılmıştır.
Yukarıdaki rakamlara bakıldığında gayrimenkul alımı yoluyla Portekiz Golden Visa programına katılmak en popüler yatırım yöntemidir. Bununla birlikte, 2022’de yasa değişikliği sonrası hala Lizbon, Porto ve sahil bandından indirimli gayrimenkul alımıyla programa başvurmak mümkündür.
En Popüler Golden Visa Gayrimenkul Yatırımı – Kentsel Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırım Modeli
- Golden Visa İçin “Geleneksel” Gayrimenkul Yatırım Modeli
Lizbon, Porto veya sahil bandında anahtar teslim veya yeni bir projeden 500.000 Euro’luk turistik lisanslı bir gayrimenkul alımı yaparak Golden Visa oturum programına katılmak mümkündür.
- Golden Visa İçin ‘’ İndirimli’’ Kentsel Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırım Modeli
2015 yılında Portekiz hükümeti Golden Visa programına şehir merkezlerinde yenilenmeye ihtiyaç duyan binaların alımını da dâhil etmiştir. Böylece şehirlerde yenilenecek ve âtıl konumdaki konutlar ekonomiye kazandırılmış olacaktır.
‘’ İndirimli’’ Kentsel Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırım Modelinin Detayları:
- Gayrimenkuller minimum 30 yaşında olmalı veya bir kentsel dönüşüm bölgesinde bulunmalıdır.
- Gayrimenkullerin yenileme ruhsatı ilgili belediyeden alınmış olmalıdır. Yenilemeler projeye uygun olarak tamamlanmalıdır.
- Gayrimenkulün satın alma fiyatı minimum 350.000 Euro olmalıdır. Yenileme bedeli bu tutarın içindedir.
Bu yatırım yönteminde yenileme işlemi için ekstra bir çaba sarf edilmesine gerek yoktur. Proje geliştiricileri yenileme çalışmalarını yapar ve size anahtar teslimini gerçekleştirir. Bir başka ifadeyle 350.000 Euro’nun içinde alınacak gayrimenkulün fiyatı + yenileme masrafları bulunur. Hatta, mobilyalar ve beyaz eşya da genelde bu fiyatın içindedir.
Eğer satın alınacak gayrimenkul Portekiz’in “düşük yoğunluklu bölgelerinde” ise minimum yatırım tutarı 280.000 Euro olur. Bu bölgelerde dinamizm yoktur. Son derece dikkatli olunmalıdır. Size önerilen mülklerin free hold yani kat mülkiyet tapulu olmasını talep edin. Co-ownership yani hisseli tapulu olanlardan uzak durulmalıdır. Buyback yani geri satın alma garantili ifadelerle süslenmiş otel yatırım modelleri piyasada en riskli seçeneklerdir. Bu hisseli seçenekler Portekiz’in dışından firmaların oluşturduğu, lokal gerçeklikten uzak Golden Visa market ürünleridir.
Portekiz Gayrimenkul Rehabilitasyon Yatırım Şartları
Lizbon, Porto ve sahil bandından 350.000 Euro kapsamında kentsel dönüşüme girmiş yenileme projelerinden bir gayrimenkul alarak Portekiz Golden Visa başvurusunda bulunmak mümkündür. 350.000 kapsamındaki projeler şu özellikleri içermelidir:
- Gayrimenkulün Niteliği: Gayrimenkul minimum 30 yaşında olmalı veya bir kentsel dönüşüm bölgesinde bulunmalıdır.
- Tadilat (yenileme) işlemi: Gayrimenkulün yenileme işlemleri bir kontratla belgelenmelidir.
- Satın alma işlemi: Gayrimenkulün satın alma sözleşmesi ve resmî kaydı sunulmalıdır.
- Minimum yatırım bedeli: 350.000 Euro’dur. Bu tutarın içinde gayrimenkulün fiyatı + yenileme bedeli bulunur. Genelde mobilyalı ve beyaz eşyalı olarak alınır.
Golden Visa ana başvurusuna ortak bir mülk alarak da başvurmak mümkündür. Bu durumda başvuran her bir yatırımcının hissesi minimum 350.000 Euro olmalıdır. Ya da 350.000 Euro kapsamında tek mülk yerine birden fazla gayrimenkul satın alınarak da Golden Visa’ya başvurulabilir.
İndirimli 350.000 Euro’luk Gayrimenkul Yenileme Seçeneğinin Avantajları
Portekiz hükümeti bu avantajlı gayrimenkul yatırım seçeneği ile Lizbon, Porto ve sahil bandında A lokasyonlardaki âtıl kalmış binaları, restorasyona teşvik ederek ekonomisine tekrar kazandırmayı amaçlamıştır.
Portekiz Golden Visa başvurusunun en belirgin avantajları şunlardır:
- Portekiz’de yaşama, ücretsiz eğitim alma ve çalışma hakkı
- Ek vizeye ihtiyaç duymadan Schengen bölgesinde özgürce seyahat edebilme avantajı
- Ek bir yatırıma gerek duymadan aile fertlerini de dâhil edebilme fırsatı
- Yılda sadece 7 gün Portekiz’de bulunarak beş yıl sonra ailece Portekiz vatandaşlığına başvurma hakkı
Peki, 350.000 Euro’luk gayrimenkul alarak Golden Visa’ya başvuru seçeneğinin bu kadar popüler kılan nedir? Avantajı:
Diğer Golden Visa Yatırım Alternatiflerine Göre Daha Az Bir Yatırımla Başvurabilmek
Lizbon, Porto gibi büyük şehirlerden anahtar teslim bir konuta 500.000 Euro’luk bir yatırım yaparak Golden Visa’ya başvurmak mümkündür. Devlet tahvillerinde bu tutar 1.500.000 Euro’dur. Yatırım fonlarında bu tutar 500.000 Euro’dur. Lizbon, Porto ve sahil bandındaki gayrimenkul yenileme seçeneklerinde ise minimum yatırım tutarı 350.000 Euro’dur.
Minimum yatırım şartı olan 350.000 Euro’luk yatırımın içinde hem gayrimenkulün fiyatı hem de yenileme bedeli bulunur. Örneğin, satın alınan gayrimenkulün fiyatı 310.000 Euro iken yenileme bedeli de 40.000 Euro olabilir, böylece minimum yatırım şartı olan 350.000 Euro’ya ulaşılır.
Diğer yandan bu yatırım seçeneğinde birden fazla mülk alımı yaparak da başvuru yapılabilir, örneğin 130.000 Euro ve 170.000 Euro’luk iki gayrimenkul alınabilir, toplam yenileme bedelleri 50.000 Euro olacak şekilde yapılandırılabilir. Ancak satın alınacak gayrimenkuller bir kentsel dönüşüm bölgesinde veya minimum 30 yaşında olmalıdır. Bu yatırım modelinde toplam 350.000 Euro’luk yatırımla ailece Portekiz Golden Visa programına başvurulabilir.
Portekiz’de 350.000 Euro Emlak Seçeneğinin Zorlukları
Portekiz hükümeti Golden Visa yatırımcılarına indirimli bir yatırım seçeneği sunarken, yatırımcıların dikkat etmesi gereken konular şu şekilde özetlenebilir.
- Satış Vaadi Sözleşmesini İnceleyin
Portekiz’de bir projeden gayrimenkul satın alırken satış vaadi sözleşmesi imzalanır. Alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmenin bir noter tarafından onaylanması gerekir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satın alınacak gayrimenkul hakkında tüm detayları içermelidir. Örneğin gayrimenkulün açık adresi, net ve brüt metrekaresi, teslim tarihi, teslim tarihinde bir gecikme olması durumunda müteahhidin cezai yükümlülükleri gibi detaylar yer almalıdır.
- Teknik Şartnameyi Detaylıca Okuyun
Portekiz’de bir ev tesliminde satın aldığınız gayrimenkulün iç ve dışının nasıl olacağı ile ilgili bilgiler net olmalıdır, bu yüzden teknik şartnamenin dikkatlice okunması faydalı olacaktır. Evin içinde kullanılacak demirbaş eşyaların neler olduğu, kalite seviyeleri, markaları teknik şartnamede belirtilmelidir. Zemin kaplamaları veya mobilya gibi her türlü bilgiye yer verilmelidir. Yangın, elektrik gibi standartlar teknik şartnamede belirtilmelidir. Ayrıca asansör, varsa otopark, bahçe kullanımı, havuz gibi ortak alanlarla ilgili detaylar şartnamede yer almalıdır.
- Portekiz’de Size Önerilen Gayrimenkulün Lokal Değerini Öğrenin
Portekiz’de projeden bir ev alırken dikkat edilmesi gereken konulardan birisi de gayrimenkulün lokal değeridir. Size önerilen evin değerini anlayabilmek için o lokasyondaki konutların birim metrekare fiyatının araştırılması gerekir. Satın alınacak mülkün kat mülkiyet tapulu olması kırmızı çizginiz olmalıdır.
Özetle, Portekiz’den 350.000 Euro kapsamında bir mülk alımı yapmadan önce mevcut seçenekler üzerinde detaylı bir araştırma yapılmalıdır. EUPorto olarak Portekiz’de bir mülk alınırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini içeren kapsamlı bir checklist oluşturduk. Bilmediğiniz bir ülkede yatırım yaparken profesyonel danışmanlık firmalarından mutlaka destek alınmalıdır. Sadece Portekiz Golden Visa alanında faaliyet gösteren deneyimli EUPorto ekibinden siz de ücretsiz destek alarak Golden Visa başvurunuzu yapabilirsiniz.
350.000 Euro’luk Emlak Yatırımındaki Zorluklar ve Dikkat Edilmesi Gereken Detaylar:
Lizbon, Porto ve sahil bandında kat mülkiyet tapulu ve lisansları eksiksiz olan projeler son derece azdır.
2022 yılında yürürlüğe giren yeni Portekiz Golden Visa programı sonrası özellikle Lizbon, Porto gibi dinamik şehirlerin A lokasyonlarında hem kat mülkiyet tapulu hem de turistik lisansını almış proje bulmak oldukça zorlaşmıştır. Bu gayrimenkuller ya 30 yaşından büyük olmalı ya da ARU olarak adlandırılan bir kentsel dönüşüm bölgesinde bulunmalıdır.
Portekiz’de ARU yani kentsel dönüşüm bölgeleri, ilgili belediyeler tarafından detaylı bir şekilde belirtilmiştir. Dolayısıyla size önerilen projenin Portekiz’de belediyelerce kentsel yenileme kapsamında inşaat ruhsatının onaylandığından emin olunmalıdır.
Doğal olarak, bu tür projeler TC yatırımcılar için A lokasyonlarda olması şartıyla 350.000 Euro ile indirimli bir seçenek sunmasından dolayı son derece avantajlıdır.
Not: Piyasada 350.000 Euro ve 280.000 Euro kapsamında hisseli tapulu (Co-ownership) projeler son derece riskli olup bu projelerden uzak durulmalıdır. Bu konutlara bankalar konut kredisi vermezler. Satışları neredeyse imkânsız bu tür konutları buyback yani geri satın alma vaadiyle süslerler. Geri satın alma şartları hep bir koşula bağlıdır.
350.000 Euro Kapsamında Anahtar Teslim Projeler Var mı?
350.000 Euro kapsamında bir gayrimenkul bulup, binanın tüm yenileme işlemleriyle uzaktan uğraşmak son derece zor olacaktır. Bu yüzden Portekiz’de lokal gayrimenkul geliştiricileri tarafından anahtar teslim çözümlerle ilerlemek daha akıllıca olacaktır.
Portekiz’de geliştirici firmalar, kentsel dönüşüme girmiş binaları satın alırlar, projelendirirler, lisanslarını alıp Golden Visa yatırımcılarına konutları anahtar teslim olarak sunarlar.
350.000 Euro kapsamındaki projelerin 2022’den itibaren artık turistik lisanslı veya ticari olma şartı bulunmaktadır.
350.000 Euro’luk Gayrimenkul Yatırımlarında EUPorto ile Uçtan Uca Butik Hizmet
Portekiz’de 350.000 kapsamında, lokal gerçeklikle örtüşen ve güvenilir yatırım seçeneklerine ulaşmak son derece önemlidir. Ayrıca aldığınız gayrimenkullerin kira garantili olarak kiraya verilerek size bir gelir sağlaması beklenilmelidir. Portekiz’deki evinizin kısa vadeli olarak kiralanması ya geliştirici firma tarafından ya da profesyonel şirketler tarafından gerçekleştirilir.
Golden Visa yatırımcılarına kira gelirleri yatırımcıya garantili kira olarak yıllık taahhüt edilir veya hasılat paylaşımı modeli ile gerçekleştirilir.
Her ülkede olduğu gibi kiralama garantileri iyi sorgulanmalı, satış fiyatının içine konulup konulmadığından emin olunmalıdır. Portekiz’deki güncel kira getirileri için EUPorto yetkililerinden ücretsiz destek alabilirsiniz.
Portekiz Geri Alım Seçeneği Ne Anlama Gelir? Nelere Dikkat Etmelidir?
Portekiz lokal gayrimenkul piyasasında bir mülkün satıldığı fiyattan geri alınma garantisi diye bir konsept yoktur. Hisseli tapulu (Co ownership) konutların Portekiz iç piyasasında satışlarının imkânsız olduğunu bilen yabancı firmalar satışlarını cazip yapabilmek için bu yöntemi seçerler. Bu uygulama maalesef sadece Golden Visa piyasasında mevcuttur. Geri satın alma garantileri dikkatle incelendiğinde hep bir şarta bağlandığı görülür. Bu şartların Portekiz lokal gayrimenkul piyasasında maalesef bir karşılığı bulunmaz. Bu projelerden uzak durulmalıdır. Portekiz’de 350.000 Euro kapsamında alınacak konutlar mutlaka ve mutlaka kat mülkiyet tapulu olmalıdır (Free Hold).
Golden Visa ile elde edilecek Portekiz oturma izni ile 5 yıl sonra Portekiz vatandaşlığına başvurulabilir. Portekiz vatandaşı olduktan sonra Golden Visa yatırımınızı satıp paranızı ülke dışına çıkarabilirsiniz. Eğer aldığınız mülk kat mülkiyet tapulu ise Portekiz piyasasında banka kredisi ile hızlıca satabilirsiniz.
Portekiz Golden Visa piyasasındaki her proje maalesef içerdiği risklerden dolayı güvenilir olmayabilir, bu yüzden tüm projeler Portekizli avukatınız tarafından çok iyi analiz edilmelidir. Proje sahibi olan müteahhidin geçmiş performansı ve projenin tüm lisansları sorgulanmalıdır.
Piyasada 350.000 Euro kapsamında maalesef lisansları alınmamış konutları veya hisseli tapulu projeleri sunan oldukça fazla sayıda emlakçı ve danışmanlık firmaları bulunmaktadır. 350.000 Euro kapsamında güvenilir ve kat mülkiyet tapulu projeler konusunda EUPorto yetkilileri ile iletişime geçebilirsiniz.
Portekiz Golden Visa’nın Faydaları ve Yatırım Seçenekleri
Kasım 2012’de uygulamaya konan Portekiz Golden Visa (ARI), tüm TC vatandaşlarının yatırım yoluyla katılabilecekleri bir oturma programıdır. Uluslararası bireysel yatırımcıları Portekiz’e çekerek ekonomiyi güçlendirmek programın ana fikridir.
Portekiz Golden Visa’nın Faydaları:
- Minimum 280.000 Euro’dan başlayan yatırım seçenekleri sunması
- Başvurunuza sizinle birlikte, eşinizi ve 18 yaşına kadar olan çocuklarınızı ön koşul olmadan dâhil edebilirsiniz. 18-25 yaş arasındaki çocuklarınızı da evlenmemeleri ve öğrenci kalmaları şartıyla ek bir yatırım yapmadan başvurunuza ekleyebilirsiniz.
- 65 yaş üstü ebeveynler de ek bir yatırım yapmadan Portekiz oturma izni için başvuruya dâhil edilebilir.
- Portekiz’de devamlı olarak yaşama zorunluluğu yoktur. Yılda ortalama 7 günü Portekiz’de geçirmek yeterlidir. Beş yıl sonra Portekiz vatandaşlığına başvuru yapılabilir.
- Tüm aile fertlerinizle birlikte Portekiz’de yaşayabilir, çalışabilir, iş kurabilir, ücretsiz eğitim ve sağlık hizmetlerden bir Portekizli gibi yararlanabilirsiniz.
- Schengen ülkelerine vizesiz seyahat edilebilir, yılda toplamda Schengen ülklerinde 6 aya kadar kalınabilir.
- Satın alınan mülk kiralanarak Euro cinsinden gelir elde edilir. Portekiz vatandaşlığını alındıktan sonra gayrimenkul satılıp para Portekiz’in dışına çıkarılabilir.
- Portekiz vatandaşlığına başvurabilmek için başlangıç düzeyi olan A2 seviyesinde Portekizce bilmek yeterlidir.
2022 Portekiz Golden Visa Programındaki Değişiklikler Nelerdir?
- Lizbon, Porto veya kıyı bandı olan Algarve bölgesinden sadece turistik lisanslı gayrimenkuller alınabilmektedir.
- Portekiz yatırım fonlarında minimum yatırım tutarı 350.000 Euro’dan 500.000 Euro’ya yükseltilmiştir.
EUPorto: Biz Kimiz ve Sizin İçin Ne Yapıyoruz?
EUPorto, Portekiz Golden Visa yatırımcılarıyla güvene dayalı ilişkinin esas alındığı bir danışmanlık firmasıdır. Sadece Portekiz’deki kurumsal ve gayrimenkul alanında uzman hukuk firmalarının onayından geçen gayrimenkul fırsatlarını yatırımcılara sunar, yatırım ve Golden Visa oturma izni başvurularını tek merkezden yürütür. Bu nedenle, yatırımcılarının hedef ve beklentilerine uyan en güvenli gayrimenkulleri ve yatırım fonlarını önerir. Yatırım seçeneklerini filtreleyerek yatırımcının menfaatini ön planda tutar.
Özetle EUPorto, Golden Visa piyasasındaki danışmanlık firmalarından farklı olarak yatırımcılarına bir emlakçı gibi piyasadaki tüm gayrimenkul projelerini portföyüne alıp listeler halinde sunmaz. Riskli gayrimenkul projelerine yönlendirmez; tam tersine yatırımcılarının yatırımlarını koruyan, Portekiz yasalarının izin verdiği doğru uygulamalarla tüm Golden Visa sürecini tek muhatap olarak yönetir.
Sadece Portekiz oturma izni konusunda uzman EUPorto, doğuştan Portekizli-Türk olması sebebiyle lokal bilgi ve piyasa hakimiyetine sahiptir. Lizbon ve civarı, Porto ve Algarve bölgesinde en verimli ve güvenli gayrimenkul seçeneklerini sunar. Portekiz oturma izni kapsamındaki tüm yatırım türleri ve kategorilerinde zengin bir portföye sahiptir. Minimum 280.000, 350.000, 400.000 ve 500.000 Euro tutarında getiri sağlayan gayrimenkul ve anapara korumalı/teminatlı Portekiz yatırım fonları sunar. Butik bir danışmanlık hizmetiyle yatırımcının hedefine yönelik en verimli ve güvenli seçenekler üzerinden yatırımcının tercih yapmasında destek olur. Golden Visa Portekiz oturum izni alma sürecinde operasyonel kapsamda A’dan Z’ye işlemleri koordine eder. Bilgi ve iletişim için web sitemizi ziyaret edebilir, Instagram ve Facebook’ta euportocom hesabını takip edebilirsiniz. Tel: + 90 212 302 90 40.
