Gayrimenkul Yatırımı

Evet. Avrupa Birliği üyesi olan Portekiz’den yatırım amaçlı bir mülk satın almak, çok iyi bir yatırım olabilir. Gayrimenkul fiyatları Avrupa’nın genelindeki oranın çok altındadır. Bu yüzden Portekiz yüksek getirili yatırım fırsatları vadeder. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve’da turistik emlak talebi arzdan daha fazladır.

Evet. Her ne kadar Portekiz, yeni yerleşim bölgeleri açma konusunda katı düzenlemelere sahip olsa da bir gayrimenkul satın alırken satıcılarla rahatlıkla pazarlık yapılabilmektedir.

Portekiz’de gayrimenkul satın almak için pek çok cazip bölge bulunmaktadır. Sizin için en iyi yer, bütçenize ve önceliklerinize göre değişir. Portekiz’in her bölgesi benzersiz olup eşsiz güzelliklere ve farklı avantajlara sahiptir.

• Lizbon
• Porto ve karşı kıyısında bulunan Vila Nova de Gaia
• Lourinhã
• Alcácer do Sal
• Algarve Bölgesi

Evet. Diğer Avrupa ülkeleriyle karşılaştırıldığında daha ucuz diyebiliriz. Portekiz İstatistik Kurumu’nun (INE) raporuna göre, Portekiz’de bir evin ortalama metrekare fiyatı 1.187 Euro’dur. İngiltere’de bir evin ortalama metre kare fiyatı 2.649 Euro, Fransa’da ise 2.300 Euro’dur.

Evet. Türk pasaportuna sahip vatandaşlarımız, minimum 280.000 Euro değerinde ev satın alarak Golden Visa (Altın Vize) kapsamında ailece Portekiz pasaportuna yani Avrupa vatandaşlığına başvurabilir. Kasım 2021 itibariye Türkiye’den Portekiz’e yatırım yapan vatandaşlarımızın sayısı 476’ya ulaşmıştır.

Eurostat’ın Ekim 2020’de yayınladığı, 2019 ve 2020’nin ikinci çeyreğinin karşılaştırıldığı Avrupa Gayrimenkul Piyasası raporuna göre ise Euro bölgesinde konut fiyatlarındaki artış ortalama %5 olarak gerçekleşmiştir.

Bu rapora göre yıllık fiyat artışının en yüksek olduğu ülkeler sırasıyla %13,3 ile Lüksemburg, %10,9 ile Polonya, %9,7 ile Slovakya ve %8,3 ile Hırvatistan oldu.  Fiyat düşüşleri yaşayan ülkeler ise %5,6 ile Macaristan ve %2,9 ile Güney Kıbrıs olmuştur.

Portekiz ise Avrupa Gayrimenkul Piyasası raporuna göre yıllık %7,8’lik artış ile gayrimenkul değer artışının gerçekleştiği Avrupa Birliği’nin en yüksek 5. ülkesi konumuna ulaşmıştır.

Avrupa Birliği üyesi olan Portekiz, gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlarına kazançlı ve güvenli bir şekilde Avrupa vatandaşlığı imkânı sunmaktadır. Portekiz Golden Visa (Altın Vize), Avrupa vatandaşlığı almak isteyen vatandaşlarımız için Avrupa’da en hızlı ve kolay ilerleyen programdır.  Beş yıl sonra Portekiz vatandaşı olunması durumunda, ailece Avrupa Birliği’nin tüm ülkelerinde yaşama, ücretsiz eğitim ve çalışma fırsatı elde edersiniz.

Portekiz’de bir gayrimenkul satın alırken karşılaşılan maliyetler şunlardır:

1-Tapu Devri Vergisi (IMT)

Portekiz’de satın aldığınız evin değerine göre vergi ödenir. Çeşitli faktörlere bağlı olarak, satın alınan gayrimenkul değerinin %1 ila %6,5’i arasında değişecektir.

Oturum amaçlı ise 92.407 Euro’luk kısım için IMT (Imposto Municipal sobre Transacções onerosas de imóveis) transfer vergisi ödemeniz gerekmez.

2-Damga Vergisi (Imposto do Selo) : %0,8

3-Noter ve tapu kayıt ücreti yaklaşık: 1.250 Euro

Portekiz’de ev satın alırken aşağıdaki belgelere ihtiyaç duyulur.

• Pasaportunuz veya avukatınıza verdiğiniz Portekizceye çevrilmiş, noter onaylı ve apostilli vekaletname
• Portekiz vergi numarası (número de contribuinte): Avukatınız tarafından alınabilir.
• Portekiz’de banka hesabı: Satıcıya yapılacak ödeme ya banka çeki ile ya da bankanıza vereceğiniz talimat ile satıcıya bankadan havale yoluyla gerçekleştirilebilir. Türkiye’deki gibi noterde nakit ödeme mümkün değildir.

Son yıllarda Avrupa gayrimenkul pazarında en yüksek getiriyi kazandıran ülkelerden biri olan Portekiz’de kira getirileri ortalama %3 -4 arasındayken, bazı bölgelerde bu oran %5-7’ye çıkabilmektedir. Ayrıca doğru lokasyondan ve lokal fiyattan yapacağınız yatırımın size değer artış potansiyeli sunması da mümkündür.  Kasım 2021 itibariyle Türkiye’den 476’nın üzerinde aile Portekiz’de ev sahibi olmuştur.

Portekiz’de ev almak büyük ve önemli bir yatırım kararı. Bu nedenle ister yatırım ister oturum amaçlı hangi evi alacağınıza karar vermekte zorlanabilirsiniz. Bu süreçte gerekli tüm detayları göz önünde bulundurmalısınız. Yurt dışında yatırım kararı alırken ince eleyip sık dokumanız gerekebilir çünkü alım aşamasında yapılan küçük bir hata Golden Visa (Altın Vize) başvurunuz açısından önemli riskler doğurabilir.

Son yıllarda Golden Visa proje geliştiricileri turizm talebini referans alarak 1+0 ve 1+1 dairelerin satışını ön plana çıkarmışlardır. Halbuki Portekizliler daha çok 2+1 veya 3+1 daire talep ederler.  Bu yüzden Golden Visa (Altın Vize) kapsamında Portekiz’den alacağınız gayrimenkullerin 2+1 veya 3+1 olmasına dikkat etmenizde fayda var. Satın aldığınız daireleri Portekizlilere veya yabancı ailelere hızlıca kiraya verebilir ve Portekiz vatandaşlığınızı aldıktan sonra dairenizi lokal piyasada rahatlıkla satabilirsiniz.

Alınacak gayrimenkulün hukuksal kontrolü mutlaka avukatınız tarafından yapılmalıdır. Tapu kaydına bakılmalı, alacağınız mülkün kime ait olduğu araştırılmalı. Üzerinde ipotek ve apartman yönetimine borcu olup olmadığı sorgulanmalı. PH lisansının olup olmadığına mutlaka bakılmalı. Satışa engel bir kararın bulunup bulunmadığı da araştırılmalıdır. Satın alacağınız dairenin aidat tutarını da öğrenmenizde fayda var. Lüks konut projelerinde aidatlar aylık 400 Euro’yu bulabilmektedir. Normal koşullarda Portekiz’de apartman aidatları aylık 15 ile 25 Euro arasındadır.

Metrekare fiyatı o bölgedeki satılık konutlarla karşılaştırılmalıdır. Golden Visa (Altın Vize) amaçlı Portekiz’de ev satın almak için yatırım kriterlerinize en uygun seçenekleri deneyimli EUPorto uzmanlarıyla birlikte değerlendirebilir, güvenle Portekiz’de gayrimenkul yatırımınızı yapabilirsiniz.

Portekiz Golden Visa (Altın Vize) kapsamında satın alacağınız evi yatırım amaçlı alıyorsanız, yani alacağınız evde yaşama gibi bir beklentiniz yoksa, alacağınız evin lokasyonu veya Portekiz pasaportunu alıncaya kadar değer kazanacak bir ev olması önemlidir. Portekiz’de yaşamak için alıyorsanız da dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Portekiz’de ev almadan önce iyi araştırmak ve uzmanlardan destek alarak bir değerlendirme süreci geçirmek zaruridir.

1. Ne tür bir gayrimenkul istediğinize ve nerede olması gerektiğine karar verin. Kısa dönem mi, uzun dönem mi kiralanacak? Deniz kenarında mı yoksa şehir merkezinde mi olmalı? Golden Visa danışmanınızla ihtiyacınıza en uygun olan alternatifleri belirleyin. Portekiz’de ev alırken danışmanlık veren firmaya herhangi bir hizmet bedeli ödenmediğini belirtmek isteriz.
2. Hangi hukuk firmasından destek alacağınıza karar verin. Golden Visa konusunda uzman, Türk belgelerine hâkim, uluslararası ve kurumsal bir hukuk firması olmasına dikkat edin.
3. Dairenin apartman yönetimine borcu olup olmadığını öğrenin, hangi yöne baktığını, ne kadar ışık aldığını, banyo ve mutfaktaki havalandırmayı, enerji sertifikasını, kaç adet asansör olduğunu, ulaşım imkânlarını göz önünde bulundurun.
4. Avukatınız satın alacağınız gayrimenkulün emlak sicilini inceler.
5. Avukatınız satış vaadi sözleşmesini imzalar (contrato de promessa de compra e venda). Bu, satıcı ile imzalanan ilk sözleşmedir. Amaç alıcının ve satıcının haklarını korumaktır. Ödenecek tutar yüzde 25 ile 30 arasında değişir.
6. Tapu devri noterde gerçekleşir. Portekiz’de tapu müdürlüklerinin görevini noterler üstlenir. Alıcı ve satıcı veya yasal temsilcilerin bir araya gelmesi gerekir. Satış ancak noterin huzurunda gerçekleşebilir. Satıcıya yapılacak ödeme banka transferiyle veya banka çekiyle gerçekleştirilebilir. Tüm belgeleri saklayın. Portekiz vatandaşlığı aldıktan sonra evinizi satmak istediğinizde bu belgelere ihtiyacınız olacak.

Evet. Avukatınız satın alacağınız gayrimenkulün üzerinde borç olup olmadığını, satıcının satın alacağınız gayrimenkulün sahibi veya yasal yetkilisi olduğundan emin olmak için gerekli kontrolleri yapacaktır. Vergi sertifikası, belediye meclisinden alınan lisans ve proje onayı dâhil çeşitli belgeleri alıp inceleyecektir.

Öncelikle avukatınızın Portekiz’de adınıza vergi dairesinden vergi kimlik numarası (NIF) alması gerekecek.  Portekiz’de banka hesabınızın açılması için bu şart.

Avukatınız yasal kontrolleri yaptıktan sonra satış vaadi sözleşmesi yani contrato de promessa de compra e venda (CPCV) aşamasına gelinir. Bu aşamada satıcıya % 30 ödeme gerçekleştirilir.

Satış vaadi sözleşmesi imzaladıktan yaklaşık dört hafta sonra, avukatınız satıcıyla birlikte noterde satış senedi veya tapu (escritura) imzalanır.

Bu aşamada satıcıya kalan bakiye ödenir, tapu devri sonrası anahtarlar alınır.

Tapu devri sonrası avukatınız tapu dairesinde ve vergi dairesinde kayıt işlemini gerçekleştirecektir.

Portekiz’deki Golden Visa programı için en düşük gayrimenkul yatırım limiti 280.000 Euro’dur. Bu seçenek ile Portekiz Vatandaşlığına başvurabilirsiniz ancak alınacak evin yenileme projesinden alınıp 30 yaşından büyük olması ve nüfus yoğunluğunun düşük olan bir lokasyonda bulunması gerekiyor. EUPorto’nun portföyünde 280.000 Euro’ya uygun, Lizbon şehir merkezinden yaklaşık 40 dakika mesafede ve Algarve Bölgesi güney sahillerinde denize sıfır konumda gayrimenkuller mevcuttur.

Portekiz Golden Visa (Altın Vize) programında farklı yatırım seçenekleri mevcuttur. Bu seçeneklerden matematiksel olarak en uygun olanı 280.000 Euro’luk olanıdır. Golden Visa başvurunuzu minimum kaynak ile yapmak durumundaysanız bu seçenek değerlendirilebilir. Burada lokasyon seçimi en önemli detaydır. İç taleple desteklenmeyen bir lokasyondan yatırım yapmanız durumunda yatırımınızın değer artış potansiyeli ve kira performansı sizleri memnun etmeyebilir. 280.000 Euro’ya iyi getiri sağlayabilecek bölgeler ve projeler hakkında EUPorto Portekiz Golden Visa yetkililerine danışabilirsiniz.

Portekiz hükümeti 500.000 Euro olan Golden Visa şartını 280.000 Euro’ya indirerek Golden Visa yatırımcılarını daha küçük beldelere çekmeyi amaçlamıştır. Alınan bu kararla eski konutlar yenilenmekte ve gelen sermaye ile bölge ekonomisi gelişmektedir.

Özetle: Düşük yoğunluklu bölgelerde yenileme projesi kapsamında ruhsatlı bir gayrimenkule yatırım yapmayı seçerseniz, 350.000 Euro yerine, %20 indirim alarak 280.000 Euro’ya gayrimenkul satın alarak Golden Visa başvurusunda bulunabilirsiniz.

Portekiz’in iç kesimlerindeki gayrimenkul piyasasında dinamizm son derece zayıftır. Eğitimli gençler daha iyi bir gelecek için büyük şehirlere veya Avrupa Birliği’nin diğer ülkelerine göç eder. Talebin zayıf olduğu bu bölgelerde konut sektöründe genelde arz talepten fazladır. Bu da değer artış detayında yatırımcıları memnun etmemektedir.  Portekiz’de 280.000 Euro kapsamında, Alcácer do Sal, Coimbra, Évora, Beja, Santarém, Viana do Castelo, Braga gibi lokasyonlarda uygun fiyatlı gayrimenkuller bulunabilir.

Minimum tutarla sizi Portekiz vatandaşlığına taşır.

Turistlere kısa dönem kiraya verilebilir.

Kuzey Avrupa ülkelerinden emekli olan yatırımcılar daha düşük yaşam maliyetinden dolayı bu bölgelerden gayrimenkul almaktadır. Dışarıdan göç alan bu bölgeler, artan nüfusu ile yatırım yapan Golden Visa yatırımcılarına değer artış potansiyeli sunabilecektir. Golden Visa 280.000 Euro kapsamında yatırım yapılabilecek en doğru lokasyonlar hakkında EUPorto’nun Portekizli ve Türk ekibine danışabilirsiniz.  EUPorto, sadece Portekiz Golden Visa konusunda hizmet veren bir kurumdur. Yatırımcıların kendi kriterlerine uygun lokal gayrimenkul yatırım alternatifleri sunar ve Golden Visa sürecinde destek olur.  Böylece Portekiz’de gayrimenkul veya fon yatırım ile Golden Visa ile ilgili her türlü ihtiyacı “tek muhatap” olarak yönetir. Portekiz vatandaşlığı yani Avrupa vatandaşlığı konusunda uzmanlaşmıştır.

Portekiz’de yılda yaklaşık 170.000 konut el değiştirir. Bunun yaklaşık 40.000 adedi yabancılara satıştır. Golden Visa kapsamında satılan konut sayısı kabaca 1.000 adettir. Portekizlilerin satın aldıkları konutların neredeyse tamamı banka konut kredisi ile gerçekleşir. Portekiz’de konut kredilerinin vadesi 40 yıla kadar çıkar ve faiz oranları yıllık yüzde 2’nin altındadır. Yani kiralamak satın almaktan daha pahalıdır. Bir başka ifadeyle Portekiz istikrarlı bir ekonomiye ve güvenilir bir emlak piyasasına sahiptir. Bundan istifade etmek isteyen yabancı yatırımcılar Portekiz emlak piyasasına daha fazla ilgi göstermektedir. Portekiz’de gayrimenkullerin yıllık kira getirisi yüzde 3 – 7 arasındadır. Bu, Portekiz’in Golden Visa yatırımcılarına hala oldukça uygun fiyatlı ve kârlı seçenekler sunduğu anlamına geliyor.

Portekiz uygun fiyatlı konutları, misafirperver insanlarıyla yatırım için en uygun ülkelerden biri olarak kabul ediliyor. Portekiz 2021 yılında, Avrupa’nın en çok yabancı yatırım çeken 10. ülkesidir. Portekiz’de doğru lokasyonlarda, doğru yatırım fırsatları için siz de EUPorto uzmanlarına danışabilirsiniz.

Golden Visa için yatırım amaçlı gayrimenkul alırken danışmanlık hizmeti aldığınız firmanın Portekiz gayrimenkul piyasasına hâkim olması, beğeninize sunulacak gayrimenkul yatırım alternatiflerinin güncel analizlerle desteklenmesi bilinçli bir karar vermenizde yardımcı olacaktır.

EUPorto Türkiye’de ve Portekiz’de yerleşik olmasından dolayı gayrimenkul ve finans piyasalarını yakından takip eder, yatırımcılarının Portekiz emlak piyasasını tam olarak anlayabilmelerini amaçlar. Golden Visa uzmanlarımız, yatırımcılarına karşılaştırmalı Portekiz gayrimenkul piyasa analizlerini, yatırımın geri dönüş hesaplamalarını en güncel piyasa verileriyle sunar.

Portekiz, Avrupa’da yatırım yapılacak en iyi seçeneklerden biridir. Portekiz’de yapacağınız minimum 280.000 Euro’luk bir gayrimenkul yatırımı size ve ailenize şu faydaları sağlar:

1. Aile Birleşimi: Eşinizi, annenizi, babanızı, 18 yaşının altında veya öğrenci statüsünü koruyan çocuklarınızı başvurunuza dâhil edebilirsiniz.
2. Çifte Vatandaşlık Hakkı: Portekiz, TC vatandaşlarına çifte vatandaşlık imkânı sunar.
3. Minimum oturum şartı: Yılda sadece 7 gün Portekiz’de bulunmanız gerekir. Diğer Avrupa ülkeleri ile karşılaştırıldığında, bu süre en kısa olanıdır.
4. Portekiz Avrupa Birliği üyesidir. Golden Visa kartı Portekiz’de hem oturum hem çalışma hakkını sunar. Ayrıca Avrupa Birliği içerisinde vizesiz seyahat özgürlüğü sunar.
5. Portekiz pasaportu dünyada 4. en güçlü pasaport olup, 186 ülkeye vizesiz seyahat imkânı sunar.
6. İkinci Pasaport: Avrupa’nın en yaşanılır ülkesi olan Portekiz’de hayat kalitenizi zirveye çıkarabilirsiniz.
7. Devlet hizmetlerine erişim: Portekiz’in sağlık ve yüksek eğitim sisteminden ücretsiz istifade edebilirsiniz.
8. Çifte Vergilendirme Muafiyeti: Portekiz dışındaki gelirleriniz vergiye tâbi değildir.
9. Asgari beş yıllık yatırım süresi: Beş yıl sonra Portekiz vatandaşlığı aldıktan sonra gayrimenkulünüzü satabilir, haklarınızı kaybetmeden paranızı Portekiz’den çıkartabilirsiniz.
10. Çocuklarınız için uluslararası yüksek eğitim standardı ve Avrupa’da ayrıcalıklı iş/kariyer fırsatları sunar.

Pasaportlar, yurtdışına seyahat edebilmenin anahtarı olup,  bazı pasaportlar diğerlerinden daha güçlü olarak kabul edilir. Dünyanın en güçlü pasaportları, sahibine birçok ülkeye vizesiz yani kolayca girmesine izin verir.

2021 Pasaport Endeksi’ne göre Portekiz pasaportu Hollanda, Belçika, İspanya ve Avusturya pasaportlarıyla aynı güce sahiptir ve dünya sıralamasında dördüncü sırada yer alır. Portekiz pasaportu ile 186 ülkeye vizesiz seyahat etmek mümkündür. 2021’de Türk pasaportu ise dünya sıralamasında 36. olup vizesiz seyahat edilebilen ülke sayısı 111’dir.

Portekiz’deki gayrimenkulünüzü sattığınızda bir değer artışı oluşmuşsa vergi ödemeniz gerekecektir. Tapu, noter, emlak vergisi gibi giderlerinizi düştükten sonra kalan net kârın ne kadarını ödemeniz gerektiğini EUPorto yetkililerine ücretsiz hesaplatabilirsiniz.

Portekiz’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız öncelikle Portekizce konuşan ve Portekiz’de gayrimenkul yatırımı konusunda tecrübeli uzmanlarla çalışmalısınız.  Kendilerinden öncelikle aradığınız kriterlere uygun bölgelerdeki mülklerin listesini hazırlamalarını talep ederek başlayabilirsiniz. Portekiz’deki emlak piyasasını okumak uzmanlık gerektirir. Aynı sokakta bile bina bazında farklı gerçeklikler vardır. Bu gerçeklikler ancak lokal bilgi ve tecrübeyle okunabilir. EUPorto yatırımcılarının kârlı seçimleri, Golden Visa danışmanlarının 20 yılı aşkın süredir Avrupa’daki gayrimenkul ve finans piyasalarındaki güçlü piyasa bilgi ve tecrübesine dayanır. EUPorto yatırımcıları Golden Visa süreçlerinin tüm aşamasında profesyonel ve deneyimli bir ekiple ilerlediklerini bilirler ve bu uzun soluklu sürecin keyfini çıkarırlar.