Yatırımla Avrupa vatandaşlığı edinmenin en iyi yollarından biri Portekiz Golden Visa programıdır. Tabii ki doğru bir yatırımın yapılması şartıyla. Doğru bir yatırım, risklerin doğru bir şekilde yönetilmesiyle gerçekleşir.
Gayrimenkul yatırımı dendiğinde ilk aklımıza gelen soru kira getirisinin ne kadar olduğudur. Kira getiri oranı cazip olan projeler de içerisinde bir takım riskleri barındırabilir. Türkiye’de olduğu gibi yurt dışında yapılacak yatırımlar için risk analizleri yapılmalıdır. Bu yüzden Golden Visa yatırımlarında gayrimenkul alırken riskleri nasıl yönetmemiz gerektiği hakkında bazı önemli noktalara değinmek isteriz.
Portekiz’de gayrimenkul yatırımı yaparken göz önünde bulundurulması gereken riskler aşağıda sınıflandırılmıştır:
Portekiz’de Tapuların Konut Kredisine Uygunluğu
Portekiz’de alacağınız gayrimenkulün tapusunun kat mülkiyetli (Free Hold) olması çok çok önemlidir. Kat mülkiyetli mülklerde, her bir bağımsız bölümün kişilerin üzerine ayrı ayrı kaydedilmesi mümkündür. Yani tapu sahipleri söz konusu gayrimenkul üzerinde bağımsız mülkiyet hakkına sahip olurlar. Kat mülkiyetli tapularda yüzölçümü, metrekaresi ve bağımsız bölümün numarası tapuda bulunan bilgiler arasındadır. Kat mülkiyetli tapular Portekiz’de mortgage yani konut kredisi almak için uygun tapu olma özelliği taşır. Portekiz’deki evinizi vatandaşlığınızı aldıktan sonra elden çıkarmak istediğinizde banka kredisine uygun olması iç piyasada hızlıca satış yapılabilmesine olanak sağlar. Ancak, maalesef Portekiz Golden Visa piyasasında sunulan projelerde hisseli tapular (Co ownership) da mevcuttur. Hisseli tapulu projelerden uzak durulmalıdır.
Hisseli tapularda (Co ownership) yatırımcıların isimleri bellidir ancak kimin nereye sahip olduğu belirlenmez. Bu yüzden Portekiz’deki bankalar bu tür gayrimenkulleri krediye uygun bulmazlar. Hisseli tapuya sahip olan gayrimenkullerin fiyat performansları da düşük olur. Tapuda hangi bölümün kime ait olduğu belirtilmediğinden hisseli gayrimenkullerin satışlarında güçlükler yaşanmaktadır. Dolayısıyla, Portekiz Golden Visa başvurunuz için bir gayrimenkul satın alırken size pazarlanan dairenin tapu tipini bilerek yatırımınızı gerçekleştirmelisiniz.
Portekiz Otel Projelerindeki Riskler
Portekiz kökenli olmayan bazı fon şirketleri tarafından geliştirilen ve dünyanın tanınmış otel işletme şirketleri tarafından işletilmesi planlanarak sunulan 280.000 Euro ve 350.000 Euro kapsamındaki bu tür projelerde son derece dikkatli olunmalıdır. Golden Visa piyasasında en riskli ürün grubuna giren bu yatırımları cazip kılmak için buy-back (geri satın alma) garantisi verilmektedir.
Fon şirketinin Golden Visa yatırımcılarına sattığı yüzlerce otel odasını geri almak için ihtiyaç duyacağı nakit rezervini, satışların azaldığı bir piyasada hızlıca tüketir. Bu nedenle, Portekiz’deki tüm bankalar bu şekilde finanse edilen, kat mülkiyetli tapuya sahip olmayan otel yatırımlarını olumsuz olarak kabul eder. Bu tür projelerde tapular hisselidir. Bireysel konut kredisine uygun değildir.
Özetle; Golden Visa yatırımcıları açısından geri satın alma taahhüdü (Buy-back) cazip olmakla birlikte, bu taahhüdün hedeflenen satışların gerçekleşmediği bir süreçte -özellikle savaş, salgın hastalık, yüksek enflasyon dönemlerinde- fon şirketlerinin sermayelerini düzenli bir şekilde muhafaza edemeyeceği de hesaba katılmalıdır. Portekiz’de geçmişi olmayan bu tür fon şirketlerinin hedefledikleri kârlılıklara ulaşamadıkları bir senaryoda faaliyetlerini durdurma ihtimalleri vardır. Yani Portekiz’de faaliyete geçirdikleri otelleri hedefledikleri fiyattan elden çıkaramamaları durumunda taahhütlerini yerine getiremeyeceklerdir ve bu durum fon şirketlerinin iflaslarına yol açabilecektir.
Portekiz’de Konut Kiralama ve Yönetim Riski
İyi bir kiralama alt yapısı olmayan projelerden gayrimenkul satın alınması durumunda, satış aşamasında pazar değerinden daha düşük fiyatlara satılma riski vardır. Yatırımınızı kiraya verecek kuruluşun bilinirliği ve performansı gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyebilmektedir.
Özetle, inşaat maliyetindeki aşırı artış, enflasyon oranlarındaki yükselme ile birleşince yüklenici firmalar gelir-gider yönetimleri açısından zorluklarla karşı karşıya kaldı. Bu yüzden müteahhit firmanın likiditesi bu riskleri yönetilebilir seviyede tutabilecek hatta kompanse edebilecek bir güçte olması elzemdir. Golden Visa yatırım kararınızı vermeden önce risklerin doğru tespit edilmesi ileride üzülmemek için gereklidir.
EUPorto, sadece Portekiz Golden Visa yatırımcılarıyla güvene dayalı ilişkinin esas alındığı bir danışmanlık firmasıdır. Sadece Portekiz’deki kurumsal ve gayrimenkul alanında uzman hukuk firmalarının onayından geçen projeleri yatırımcılara sunar, yatırım ve Golden Visa başvurularını tek merkezden yürütür. Bu nedenle, yatırımcılarının hedef ve beklentilerine uyan en güvenli gayrimenkulleri önerir. Yatırım seçeneklerini filtreleyerek, yatırımcının menfaatini ön planda tutar.
Özetle EUPorto, Golden Visa piyasasındaki danışmanlık firmalarından farklı olarak yatırımcılarına bir emlakçı gibi piyasadaki tüm gayrimenkul projelerini portföyüne alıp listeler halinde sunmaz. Riskli gayrimenkul projelerine yönlendirmez, tam tersine yatırımcılarının yatırımlarını koruyan, Portekiz yasalarının izin verdiği doğru uygulamalarla tüm Golden Visa sürecini tek muhatap olarak yönetir.
Sadece Portekiz Golden Visa konusunda uzman EUPorto, doğuştan Portekizli-Türk olması sebebiyle lokal bilgi ve piyasa hakimiyetine sahiptir. Lizbon ve civarı, Porto ve Algarve bölgesinde en verimli ve güvenli gayrimenkul seçeneklerini sunar. Portekiz Altın Vize kapsamındaki tüm yatırım türleri ve kategorilerinde zengin bir portföye sahiptir. Minimum 280.000, 350.000, 400.000 ve 500.000 Euro tutarında getiri sağlayan gayrimenkul ve anapara korumalı/teminatlı Portekiz yatırım fonları sunar. Butik bir danışmanlık hizmetiyle yatırımcının hedefine yönelik en verimli ve güvenli seçenekler üzerinden yatırımcının tercih yapmasında destek olur. Golden Visa Portekiz oturum izni alma sürecinde operasyonel kapsamda A’dan Z’ye işlemleri koordine eder. Bilgi ve iletişim için web sitemizi ziyaret edebilir, Instagram ve Facebook’ta euportocom hesabını takip edebilirsiniz.
